不動産オーナーからみた賃貸住宅管理業法の施行

今年6月15日に賃貸住宅管理業法の賃貸管理に関する規定が施行されます。これにより賃貸住宅管理業を行うためには登録を受けなければならなくなるなど、賃貸住宅管理業者の適正化に向けたいくつかの措置が実施されます。

その措置の一つ「重要事項説明義務」を確認しましょう。

【管理受託締結前の重要事項説明義務】

賃貸住宅管理業者が賃貸管理を受託する際には、管理受託契約の重要事項について、重要事項説明をする義務が課されます。今後、不動産オーナーは、不動産会社に管理を委託しようとすると、契約締結前に、重要事項説明を受けることになります。これまでも、物件を購入する際などには、契約前に宅建士から、物件について重要事項の説明を受けていた、と思いますが、これからは物件購入のときと同じように、賃貸住宅の管理を委託する際にも重要事項の説明を受けることになります。

管理受託契約の締結時に、賃貸住宅管理業者が交付しなければならない書面の記載事項は以下のとおりです。

（１）管理業務の対象となる賃貸住宅
（２）管理業務の実施方法
（３）契約期間に関する事項
（４）報酬に関する事項（報酬の額並びに支払の時期及び方法含む）
（５）契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
（６）管理受託契約を締結する賃貸住宅管理業者の商号、名称又は氏名並びに登録年月日及び登録番号
（７）管理業務の内容
（８）管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容
（９）責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容
（１０）委託者への報告に関する事項（法第２０条による規定）
（１１）賃貸住宅の入居者に対する（２）及び（７）に掲げる事項の周知に関する事項

このような説明を受けることになりますので、具体的な内容について重要事項をよく確認して、管理契約の内容について互いに誤解がないように理解しておく必要があります。

この賃貸住宅管理受託契約前の重要事項説明ですが、国交省の賃貸住宅管理業法の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」によると、

• 管理受託契約重要事項説明については、賃貸人が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるよう、説明から契約締結までに１週間程度の期間をおくことが望ましい。
  
• 説明から契約締結までの期間を短くせざるを得ない場合には、事前に管理受託契約重要事項説明書等を送付 し、その送付から一定期間後に、説明を実施するなどして、管理受託契約を委託しようとする者が契約締結の判断を行うまでに十分な時間をとることが望ましい。

とされており、「望ましい」との記載ではありますが、契約締結まで十分な時間をとって説明することが求められています。管理受託契約は大切な物件の管理の内容を定めたものですので、重要事項説明の内容を確認し、理解した上で契約に臨みましょう。