事業用収益物件のABC（積算評価について）

これから様々なトピックに関して、弊社独自の切り口で色々とお伝えしていきたいと思います。最初は不動産の積算評価についてです。

事業用収益物件を求める場合、金融機関や投資家の間でも頻繁に出てくるこの言葉。ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、改めて計算方法やこの評価に関する事などを述べていきたいと思います。

積算評価の計算方法

土地の価格＝路線価×土地面積（㎡数）
建物の価格＝再調達価格×延面積（㎡数）×（法定耐用年数―築年数）÷法定耐用年数

具体例として、土地面積300㎡・建物延べ床500㎡・築20年のRC造マンションで考えてみましょう。

Ex. 路線価160,000円の場合、
土地の価格160,000円×300㎡＝48,000,000円
建物再調達200,000円（RC）×500㎡×27/47年≒57,446,808円

合計　約105,446,808円　となります。

即ちこの物件が丁度1億円であれば、ほぼ評価が出ていて、逆に13,500万円であれば約3,000万円の評価損になります。実際には多くの金融機関がこの計算から出された数字に更にストレス（80％～70％）を乗じています。よく物件をお探しのお客様から「積算評価の出る物件」とのリクエストを頂きますが、実際は我々プロでもそのような物件を探し当てる事は大変難しい事であります。金融機関もこの点わかっており、積算評価が出ないもの＝融資できないという事ではありません。ここで重要になってくるのが「資産背景」や「お客様のクレジット（信用力）」であります。金融機関に提出できるエビデンスとして預金残高や株式などの資産、担保余力がある不動産を所有しているなど、これらはかなりプラスに働きます。これらの資産的背景がやや乏しい方は先ずこの点を高めていきましょう。

しかし再調達価格がRC造で㎡200,000円ってことは、坪で約660,000円。

現在のリアルなRC建築費相場は坪100万円を下る事はありません。また耐用年数ですが税務上は47年となっておりますが、実際の鉄筋コンクリート造において欧米のそれらは優に100年を超えています（勿論定期的なメンテナンスは必要ですが）木造などは22年となりますが、勿論わずか20年少しで朽ち果ててしまう訳もなく、全くのナンセンスであります（勿論償却が朽ち果てる意味に全てイコールではないですが、建物価値がゼロになる訳ではなく現実とのギャップを感じてしまいます）

国税・税務署や金融機関も不動産流動性の観点から現代の状況にマッチした条件に変えて頂きたいと思っていますが皆さま如何お考えでしょうか？

次回はその金融機関についてお話ししたいと思います。

フロンティアホーム　代表取締役　中川潤