建て替えのメリット・デメリット。資産の有効活用法

築年数が古くなってきた・・・。家賃が下がって収益が下がってきた･･･。入居まで時間がかかるようになってきた･･･。築年数が古くなってくると、様々な課題が出てきます。課題を解決するのに、建替えは有効な手段の一つですが、将来、ご自身の資産をどうしていくのか、方向性を固めて上手な資産運用をしていく必要があります。

建て替えを検討する前に・・・目的別メリット、デメリットの確認を

建て替えをすることで、どんなメリット、デメリットがあるでしょうか？実は建て替えはメリットばかりではありません。建て替えによるメリット、デメリットを比較してみましょう。

建替えのメリット	建替えのデメリット
・月々の家賃収入が増える ・相続後、相続人が築年数が浅い物件を引き継げる （もともとの土地をさらに活かせる） ・相続対策効果が大きくなる ・老朽化による大規模修繕や設備のリスクが減る	・借入や自己資金等大きな費用負担がかかる ・もともとの立地要件リスクがある。 ・取り壊しや退去等の費用がかかる ・資産が目減りする

建て替えのメリットはいくつかありますが、何と言っても、一番はもともと所有している不動産（土地）の稼ぐ状態を維持しながら所有、引き継ぐことができることでしょう。引き継ぐ場合は、引き継ぐ側にとっても優良な資産を引き継ぐことになります。

一方で、建替えのデメリットであまり知られていませんが、注意しなければいけないポイントは、「建て替えで資産が目減りする」というケースが起こりやすいという点です。

建て替えは目的を明確にして進めましょう

資産が目減りする、というのは少しわかりづらいかもしれませんが、建て替えをするということは、

• ある程度の金額で売れるかもしれない建物を壊す。（壊す費用が掛かる。壊したらもともとの建物の価値はなくなる）
• 新しい建物を建てるのに費用・借り入れがかかる。

ということです。もし売却する場合、①、②で費用が掛かっているため、もともとの取り壊し前よりも、明らかに売却利益が減る、ということになります。これが、資産が目減りする、ということです。もし相続を考えず、自分の代の生活を考えているオーナーであれば、建替えする理由は半減するでしょう。

建て替えは、オーナーの資産を改善したり、長く引き継ぐための有効な方法の一つですが、目的によっては別の物件を購入したり、資産を組み替えたり、といった対策の方が有利に進められるケースもあります。ご自身・ご家族の目的に合った資産の対策として、メリット・デメリットを理解し、目的に合わせた対策を検討してみてください。